Neue Grundsteuer Sachsen – Änderungen durch die Grundsteuerreform 2022

Bisher fand die Berechnung der Grundsteuer für alle Bundesländer einheitlich in einem mehrstufigen Verfahren statt. Dazu wurde für jedes Grundstück zunächst vom Finanzamt ein Einheitswert festgelegt. Dieser wurde mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis dieser Berechnung war der sog. Steuermessbetrag, auf den die jeweilige Gemeinde dann noch ihren eigenen Hebesatz aufschlug. Da die Einheitswerte der Grundstücke seit 1964 nicht mehr flächendeckend aktualisiert wurden, bedurfte die Grundsteuer dringend einer Reform, wie sie derzeit auch in Sachsen durchgeführt wird.

Wie soll die Berechnung der Grundsteuer in Sachsen sich ändern?

Da das derzeitige Grundsteuergesetz teilweise als verfassungswidrig gilt, soll es entsprechend angepasst werden. Dafür hat der Staat ein neues Modell für die Berechnung des Grundstückswerts ermittelt. Dieses wird voraussichtlich von den meisten Bundesländern übernommen werden, mit einigen Ausnahmen, darunter auch Sachsen.

Grundsätzlich wird auch nach dem Inkrafttreten der neuen Reform die Grundsteuer berechnet, indem man den Grundstückswert, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz miteinander verrechnet. Die Veränderung betrifft den Grundstückswert, der fortan anhand der Höhe der Kaltmiete und dem Bodenrichtwert bestimmt wird. Auch die Art der Nutzung, das Alter und die Fläche des Grundstücks werden dabei eine Rolle spielen.

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer in Sachsen werden dabei die Angaben über das jeweilige Grundstück vom Stand des 01.01.2022 zugrunde gelegt. Dazu muss von jedem Grundstücksbesitzer bis zum 31.10.2022 eine entsprechende Feststellungserklärung an das Finanzamt übermittelt werden.

Anhand der von Ihnen gemachten Angaben, errechnet das Finanzamt den neuen Grundstückswert sowie den neuen Grundsteuermessbetrag und sendet Ihnen beides jeweils per schriftlichem Bescheid zu. Anschließend werden die Angaben auch an die zuständige Gemeinde geleitet, die dann den Hebesatz festlegt, der die Höhe ihres Grundsteuersatzes bestimmt. Der neue Steuersatz wird für Sie allerdings erst zum 01.01.2025 wirksam.

Als Grundstücksbesitzer müssen Sie sich nicht selbständig um Ihre Feststellungserklärung kümmern. Ein Steuerberater kann Ihnen bei der Abgabe der Erklärung behilflich sein, alle notwendigen Informationen zur Berechnung des Grundstückswerts ermitteln und diese an das Finanzamt weiterleiten.

 

Gilt die neue Grundsteuerreform für alle?

Grundsätzlich soll die neue Reform bundesweit gültig sein. Wenn die einzelnen Bundesländer damit nicht einverstanden sein sollten, können sie jedoch eigene Richtlinien zur Bestimmung des Grundsteuersatzes entwickeln. Von dieser Regelung macht auch Sachsen Gebrauch. Während es im Großen und Ganzen dem Bundesmodell folgt, gibt es jedoch Abweichungen bei der Höhe der Steuermesszahlen.

Welche Modelle gibt es zur Berechnung der Grundsteuer?

 

Bundesmodell

Für das von der Bundesregierung beschlossene Modell haben sich die meisten Bundesländer entschieden.

Bei der Berechnung nach diesem Modell unterscheidet man zwischen:

 

• Land- und forstwirtschaftlichen Flächen
• Baugrundstücken
• Wohngrundstücken
• Anderen, beispielsweise gewerblich genutzten Immobilien

 

Für jede der Grundstücksarten wird ein gesondertes Berechnungsverfahren angeboten. Während Sachsen das Modell grundsätzlich übernehmen will, werden für die Berechnung der Steuermesszahlen bei einigen Grundstücksarten Kennzahlen verwendet, die von diesem abweichen.

Flächenmodell/Bodenwertmodell

Bayern hat sich für das sog. Flächenmodell entschieden. Dabei werden für alle Grundstücksfläche 0,04 Euro/qm und
für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm als Berechnungsgrundlage festgesetzt. Für Wohnflächen wird dabei ein Abschlag in Höhe von 30 % gewährt. Auf diese Bemessungsgrundlage wenden die Gemeinden anschließend den Hebesatz an. Das Modell von Hamburg (Wohnlagenmodell) ist diesem sehr ähnlich, mit dem Unterschied, dass auch die Wohnlage des Grundstücks in die Berechnung mit einbezogen wird.

Hessen plant derzeit ein eigenes Flächen-Faktor-Modell. Bei diesem werden ebenfalls die Wohn- und Gebäudeflächen für die Berechnung des Grundstückswerts zugrunde gelegt. Der Flächenfaktor bildet zusätzlich die Qualität der Wohnlage ab.

Baden-Württemberg hingegen hat für sich ein modifiziertes Bodenwertmodell gewählt. Dafür werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert als einzige Berechnungsgrundlage für den Grundstückswert verwendet. Die Bebauung des Grundstücks spielt dabei keine Rolle.

Flächen-Lage-Modell

Bei diesem Modell handelt es sich um eine Weiterentwicklung des bayerischen Flächenmodells durch Niedersachsen. Hierbei werden 5 verschiedene Faktoren für die Bestimmung des Grundstückswerts verwendet. Außerdem werden wie in Bayern Äquivalenzwerte für Grundstücks- und Gebäudeflächen bestimmt, auf deren Grundlage der Wert berechnet wird.

Wie wirkt sich die Grundsteuerreform in Sachsen aus?

Das Bundesland Sachsen folgt dem von der Bundesregierung ausgearbeiteten Modell weitgehend. Allerdings weichen die Steuermesszahlen für Grundstücke von denen des Bundesmodells ab. Die Änderungen des Freistaats in Bezug auf die Berechnung der Grundsteuer sind im sächsischen Grundsteuermesszahlengesetz (SächsGrStMG) zu finden.

Der Grundsteuerwert wird in Sachsen nach den gesetzlichen Vorgaben ermittelt. Bei der Ermittlung des Grundsteuermessbetrags verwendet Sachsen jedoch andere Koeffizienten. Für unbebaute Grundstücke und Wohngebäude wird die Steuermesszahl in Sachsen künftig 0,36 betragen. Für alle übrigen Grundstücke, soll in Sachsen hingegen ab 2025 eine Steuermesszahl von 0,72 gelten. Diese Zahl ist deutlich höher als die Steuermesszahl, die dem Bundesmodell zugrunde liegt und betrifft vor allem Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke.

Für die Berechnung der Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaftsbetriebe sowie für baureife, aber bislang unbebaute Grundstücke, übernimmt der Freistaat Sachsen die Vorgaben des Bundesmodells.

So soll den Besonderheiten Sachsens Rechnung getragen werden, damit die Auswirkungen der Grundsteuerreform gut und sinnvoll ausgeglichen werden können. Vor allem die besondere steuerliche Belastung von Wohngrundstücken in Ballungszentren kann so laut der sächsischen Landesregierung vermieden werden.

Ausgehend von Sachsens Grundsteuermodell ist zu erwarten, dass die Grundsteuersätze durch die Reform ansteigen werden. Genau wird man das aber erst sagen können, nachdem die Gemeinden ihre Hebesätze festgelegt haben. Letztendlich entscheiden sie darüber, welcher Steuersatz in Zukunft für Sie gelten wird. Die Feststellungserklärung für die Grundsteuer in Sachsen ist jedoch bereits in diesem Jahr fällig. Wir unterstützen Sie gern bei deren Erstellung und beraten Sie kompetent bei allen Themen rund um die Grundsteuer.